Однушки в 2026-м стоят как двушки в 2025-м: квартиры в Минске подорожали на $20 тыс. за год

Жилье в белорусской столице становится купить все сложнее. Цены на квадратные метры растут в геометрической прогрессии, и тому есть несколько логичных объяснений.

Столичный рынок недвижимости, кажется, выходит из спячки после самого «вялого» сезона – января и февраля. Однако март может оказаться не менее «тухлым»: доллар, реагируя на события в ближневосточном регионе, вырос с начала месяца на несколько процентов и сделал квартиры для покупателей еще дороже.

Эксперты уверены: если валютный тренд сохранится, уже скоро мы увидим не только падение спроса, но и первые признаки ценовой паузы. Что происходит на минской вторичке – в материале Times.by.

Продажи квартир в Минске падают

Январь 2026-го показал неважный результат – 800 сделок. В феврале цифры были получше, но все еще не дотягивающими до нормы: продано/куплено 1160 квартир.

Снижение продаж на вторичке наблюдается последние полтора года. Высокую планку задрал рекордный 2024-й – почти 20 тыс. сделок. В 2025-м цифры были скромнее – 16,5 тыс. проданных и купленных квартир.

«Судя по тому, как начался 2026-й, в этом году у нас будет еще меньше продаж», – с ходу отмечает заместитель директора по аналитике портала Realt.by Андрей Чернышев.

По его словам, старт года выдался очень посредственным: покупатели находились в режиме ожидания, поэтому сделки регистрировались неторопливо. Несмотря на низкий показатель в 800 проданных квартир, нынешний январь – не самый «плохой» в истории. Хуже результат был зафиксирован в 2015 и 2016 годах, когда оформили всего 650 и 570 квартир соответственно.

«Это были очень стрессовые годы для рынка жилой недвижимости. В 2015-м рванул вверх доллар, а в 2016-м рынок стагнировал и еще выкарабкивался с ценового дна», – напоминает собеседник.

За последний год количество людей, которые могут позволить себе жилье, заметно уменьшилось. Но это совсем не значит, что снизился спрос.

«Число желающих приобрести квартиру в Минске меньше не становится – становится меньше лишь тех, кто это может сделать в конкретный период времени», – делает важную ремарку эксперт.

Это подтверждают цифры: в январе 2025-го новыми владельцами обзавелись 1060 квартир, в январе 2026-го – 800. В феврале 2025-го было продано 1460 квартир, в феврале 2026-го – 1160.

«То есть везде идет существенный downgrade. И по оперативным данным за март, мы получим то же самое – снижение. В прошлом году у нас было 1500 сделок по итогам марта, а в этом мы ожидаем около 1300–1350», – констатирует Чернышев.

Цены на квартиры в Минске растут

Почему продажи снижаются? Все просто: растут цены. Причем довольно значительно. Этому способствовало падение курса доллара в конце 2025-го – начале 2026-го. Минимальная отметка была зафиксирована в конце января – Br2,83.

Эффект от спада стоимости американской валюты наблюдается до сих пор несмотря на то, что в марте она успела уже весьма ощутимо подорожать.

«Рост цен продолжается. За январь – февраль он составил плюс 3–5% в зависимости от того, как считать: по цене квадратного метра или по стоимости проданной квартиры», – поясняет аналитик.

Средняя стоимость квартир в Минске

Резонный вопрос: насколько за год подорожали квартиры?

«По итогам марта 2025-го средняя стоимость проданной квартиры на вторичке в Минске была на уровне $84 тыс. Сейчас она составляет $105 тыс. Это цены по итогам сделок – то, что было продано. Не то, что хотят продавцы, а то, за сколько реально покупают», – подчеркивает эксперт.

Средняя стоимость проданной однушки в абсолютном выражении увеличилась на $8–9 тыс.: год назад она составляла $73 тыс, сейчас – $81–82 тыс. Двухкомнатные квартиры подорожали более ощутимо: в марте 2025-го – $82–83 тыс., сейчас – $103 тыс.

А один метр жилья по факту сделок подорожал почти на $400: в марте 2025-го средняя цена «квадрата» была в районе $1630, сейчас – $2000.

Как ситуация на Ближнем Востоке будет влиять на рынок?

На конфликт в регионе, начавшийся 28 февраля, весьма чувствительно отреагировал мировой энергетический и финансовый рынки. Стоимость нефти превысила $100 за баррель впервые за четыре года, вслед за этим начал дорожать доллар. На белорусской бирже 19 марта «американец» преодолел психологическую отметку Br3 впервые с октября 2025-го.

По мнению Андрея Чернышева, в скором времени ситуация на Ближнем Востоке косвенно отразится на рынке жилья Минска.

«Сейчас мы движемся ровно по тому прогнозу, который давали в декабре и который предполагал, что обменный курс доллара будет снижаться. В январе доллар снизился, установив минимальное значение Br2,83, что предоставило возможность ценам расти. Но после того, как в марте он резко рванул вверх, снизилось и количество продаж», – отмечает тенденции последних нескольких недель специалист.

При этом он уточнил, что это не итоговое снижение продаж, поскольку многие договоренности между покупателями и продавцами были достигнуты еще до событий на Ближнем Востоке и последующей за ними корректировкой курса доллара.

«Поэтому основное влияние этот фактор – рост обменного курса доллара – окажет на будущих, уже апрельских, сделках», – предполагает собеседник.

Это значит, что продолжения роста продаж в апреле может не случиться, как это бывает в нормальной ситуации. Количество сделок будет колебаться на уровне 1300 или даже опустится до 1200.

Почему на рынке жилья мало квартир?

Активные продажи в предыдущие периоды сократили предложение на рынке жилья Минска – и это еще один фактор, благодаря которому растут цены. Если год назад покупатели могли выбирать из 10 400 квартир совокупно за месяц, то сейчас доступно только 5900.

«Это очень мало и свидетельствует о дефиците. Когда в Минске меньше 7000 квартир на продаже, мяч на стороне продавцов, и продавцы находятся в сильном положении. В моменте дня квартир еще меньше – порядка 3900. Почему цифры разнятся? Какие-то квартиры «приходят», какие-то квартиры «уходят», потому что приобретаются. Последний месяц мы фиксируем положительный для покупателей тренд: количество поступающих в продажу квартир начинает увеличиваться. За март – плюс 13%. Но это лишь оперативные наблюдения, и трендом их пока назвать нельзя», – предупреждает Чернышев.

Поэтому говорить о выходе из зоны дефицита и расширении выбора пока рано. А значит, потенциал к росту цен еще сохраняется.

Когда жилье в Минске перестанет дорожать?

В конце прошлого года эксперт предположил, что к концу весны – началу лета 2026-го цены стабилизируются при условии стабильного курса доллара. При этом, если валюта начнет расти, стабилизация цен на жилье будет более выраженной.

«Если доллар сейчас зафиксируется на отметке Br3,02 и останется на этом уровне, то мы увидим, как до лета цены немножко по инерции будут подниматься. При этом ежемесячное количество продаваемых квартир будет плавно снижаться. В таком случае летом наступит период стабилизации цен», – прогнозирует аналитик.

За это время продавцы ощутят нехватку спроса, сделки будут растягиваться, и собственники квартир пойдут на уступки.

«Поэтому я думаю, что остановка цен может произойти к концу лета. Но говорить о том, что они пойдут вниз, предпосылок пока нет. Они могут начать снижаться только в том случае, если курс доллара поднимется до высокой отметки Br3,5–3,6. Если он превысит отметку Br3,2–3,3, как прогнозировали наши банки, то это просто остановит цены. Они не будут двигаться ни вперед, ни назад – просто стабилизируются», – резюмирует Андрей Чернышев.