Что будет с ценами на квартиры в Минске в 2026 году

Какими событиями отметился уходящий год на рынке жилой недвижимости, насколько подорожали столичные метры, как изменился спрос и что будет с ценами в следующем году – в итоговом материале Times.by.

В 2025-м спрос на жилье в Минске оставался стабильным. Ежемесячно на вторичке продавалось от 1000 до 1600 квартир: самым «ленивым» по традиции оказался январь, а самым активным – октябрь.

Цены в этом году фактически достигли потолка покупательной способности, и часть белорусов, планирующих во что бы то ни стало приобрести столичные «квадраты», осенью переключилась на новостройки. Ключевым аргументом для них стали просевший доллар и выгодные кредиты.

Чем еще запомнился 2025-й для минского рынка жилья и чего ждать от 2026-го – обсудили с экспертом.

Сколько было совершено сделок?

Можно уже с уверенностью говорить о том, что нынешний год будет не таким образцовым по числу проданных/купленных квартир в Минске, как прошлый. В 2024-м был установлен исторический максимум – больше 20 тыс. сделок. В 2025-м цифры будут скромнее.

«В этом году было несколько просадок: в январе – 1050 сделок, в апреле – 1280 и в сентябре – 1264. В этот момент люди воскликнули: свершилось – никто уже не может покупать по такой большой цене! Однако сентябрьский спад активности был обусловлен объективными причинами – подготовкой к новому учебному году», – отмечает заместитель директора по аналитике портала Realt.by Андрей Чернышев.

Октябрь показал пока что рекордный результат в 2025 году – почти 1530 сделок. Однако в ноябре в Минске вновь снизилась активность – оформлено лишь 1230 договоров купли-продажи. Тому есть вполне понятное объяснение: цены продолжали расти, и многим не под силу покупать квартиру по такой стоимости.

Декабрь, по мнению эксперта, может стать самым энергичным месяцем 2025-го (если покупателям и продавцам не помешают предновогодние праздничные заботы): те, кто хотел обзавестись квартирой до Нового года, сейчас максимально мобилизовались.

«Думаю, что декабрь будет на стабильно высоком уровне – 1450 сделок и больше. Это выше среднемесячного показателя, который составляет пока что 1400 проданных и купленных квартир. Не исключено, что декабрь станет одним из самых активных месяцев наравне с августом и октябрем», – прогнозирует аналитик.

По его оценкам, на рынке минской вторички по итогам года будет оформлено 16 800 сделок. Это меньше, чем в 2024 и 2023 годах, когда было продано/куплено 20 тыс. и 18 тыс. квартир соответственно.

Насколько подорожала вторичка?

Эти цифры, обращает внимание собеседник, указывают на снижение покупательной способности. Проще говоря, людей, которым под силу покупка нового или вторичного жилья, стало меньше.

«Существует иное мнение, которое очень часто встречается в СМИ. Мол, за прошлые активные годы отложенный спрос себя исчерпал, в результате чего покупателей стало меньше. Но это ошибочное мнение, на мой взгляд. Желающих купить квартиру в Минске не может стать меньше в обозримой перспективе при таком количестве сделок. Их очень много – намного больше, чем проходит сделок. Уменьшается лишь число людей, которые могут позволить себе новое жилье в конкретный момент», – поясняет Чернышев.

По его словам, это происходит по причине роста цен на квадратные метры. За неполный 2025-й они подорожали на 21%, а к концу года стоимость квартир на вторичке, вероятно, прибавит еще несколько процентных пунктов. Сейчас «квадрат» стоит $1930, за год он прибавил $330.

Кроме того, в 2025 году на 3% выросли ставки по кредитам на вторичное жилье – с 15% до 18%.

Откуда такая активность?

Возникает закономерный вопрос: если цены и кредиты растут, почему рынок жилья по-прежнему активный (хоть уже и не такой динамичный, как в 2024-м)? Почему сделки не стали колом, а цены не откатились назад?

«Во-первых, росли доходы: средняя заработная плата в Минске увеличилась с начала года на $180 (Br527 по курсу Нацбанка на 23 декабря 2025). Во-вторых, доллар подешевел на 16%. Благодаря этому держится спрос», – указывает на причины растущего рынка жилья эксперт.

Насколько подорожал новострой?

Большую часть года продажам на вторичном рынке способствовал внушительный рост цен на новостройки, которые за 11 месяцев подорожали на 26%. Взобраться на Эверест им помогли ажиотажный спрос на небольшие квартиры и дефицит предложения в «Минск-Мире», «Грушевке» и других новых локациях.

«Компактных квартир по более-менее вменяемым ценам уже не осталось. В том же «Минск-Мире» сейчас предлагают лишь апартаменты. «Северный берег»? На мой взгляд, он еще долго не сможет конкурировать с «Минск-Миром» из-за своего расположения и отсутствия инфраструктуры», – предполагает Андрей Чернышев.

В итоге покупатели были вынуждены обратить свои взоры на вторичку, где вариантов больше, в том числе среди относительно новых домов, недавно введенных в эксплуатацию. Хотя, как подчеркивает аналитик, в 2025 году выбор «бэушек» тоже сократился – на 20%.

Льготный кредит: продолжение следует?

Осенью случилось неожиданное: Беларусбанк снизил кредитную ставку на покупку жилья от застройщика до 13,5% годовых (против 18,5% на вторичке). Следом за ним подобную акцию провели Белинвестбанк (14,90%) и Белагропромбанк (17,71%). Это дало молниеносный эффект в октябре и первой половине ноября, и «первичка» фактически завладела рынком.

«Как я видел по сделкам, раскупались даже неликвиды – квартиры на первых этажах и с не самым привлекательным видом из окна. Дешевый кредит сделал подобные варианты более интересными», – комментирует собеседник.

Акция Беларусбанка продлевалась дважды и завершилась 15 декабря, но у двух других банков ставки все еще остаются сниженными. Эксперт отмечает, что выгодное кредитное предложение может повториться в следующем году, если позволит экономическая ситуация.

«Допускаю, что в феврале или даже в январе мы можем увидеть повторение подобных акций, поскольку государству выгодно поддерживать первичный рынок. Вторичка – это перекладывание денег из одного кармана в другой, а при строительстве нового жилья задействуются различные производства – плитки, мебели и так далее. Поэтому тем, кто хочет приобрести новостройку, можно подождать до следующего года», – считает Чернышев.

Однушки на пике цен

Тренд 2025 года на рынке недвижимости – подскочившие в стоимости однокомнатные квартиры. Осенью они достигли ценового пика – $2100 за «квадрат».

«Они так сильно дорожали, потому что продавались по минимально возможной стоимости из всех квартир, что есть на рынке. «Единички» – это разменная монета, и на них всегда проще делать надбавку. Но всему есть предел, и в первом квартале 2026 года этот предел для них может наступить», – утверждает эксперт.

По его словам, еще несколько месяцев назад на рынке заметили любопытную тенденцию: в хрущевках и панельках 1980-х годов разница в стоимости между однушками и двушками достигала всего $10 тыс.

«Когда такое сближение начинает наступать, покупка однокомнатной квартиры становится нецелесообразной. И если есть хоть малейшая возможность, то люди выбирают двушку», – уверяет Чернышев.

Как будут дальше вести себя цены в этом сегменте, аналитик прогнозировать не берется. Сперва нужно посмотреть, чем закончится 2025 год и как поведет себя доллар в начале 2026-го.

Прогноз на 2026 год

По мнению эксперта, начало января по сложившейся традиции будет вялым: рынок недвижимости, поддавшись праздничному настроению, будет находиться на паузе. Потенциальные покупатели будут присматриваться и осторожничать, оглядываясь на курс доллара. Он, как прогнозируют международные банки и аналитики, в следующем году вырастет до Br3,2-3,6.

«Все будет зависеть от курса доллара и кредитов. Если мы допустим, что экономическая ситуация сохранится на прежнем уровне, то во второй половине января сделок станет больше», – говорит Андрей Чернышев.

Рост цен на квартиры, заверил специалист, при таком сценарии можно будет наблюдать вплоть до марта. Не исключено, что в апреле-мае рынок стабилизируется и выйдет на плато.

В худшем случае – если доллар начнет расти, а вслед за ним дорожать кредиты – стабилизация цен наступит при достижении обменного курса доллара Br3,5-3,6.

«Причем, возможно, это уже будет заявка на небольшой откат цен», – подытожил эксперт.