Жилой лофт, квартиры за МКАД и рост цен: каким был в 2025-м рынок аренды в Минске

В Минске сегодня можно найти жилье на любой вкус – от студий с евроремонтом и «бабушатников» до квартир в новостройках без отделки. На каждую категорию находится свой арендатор, ведь цена остается для многих главным критерием выбора.

Журналист Times.by поговорила с заместителем директора по аналитике портала Realt Андреем Чернышевым о том, почему растет стоимость аренды, какие в этом году прослеживались тренды, что чаще всего ищут арендаторы и чего ждать в 2026 году.

Каким был рынок арендного жилья в Минске в 2025 году

Весь год стоимость квартир на рынке долгосрочной аренды в Минске понемногу росла. Если посчитать усредненную цифру по всем квартирам: от однушек до трешек, то в среднем получится плюс 9%.

Так, однокомнатные и двухкомнатные квартиры в среднем подорожали на 10-11%, трехкомнатные – примерно на 3%, а четырехкомнатные – на 7%.Среди причин – рост цен на жилье, из-за чего покупка собственной квартиры для некоторых людей становится недостижимой целью, а также снижение курса доллара и повышение средней заработной платы по Белстату.

Еще одна причина – постоянный приток в Минск новых арендаторов. Среди них студенты, в том числе иностранные, молодые специалисты, люди, мигрирующие из регионов в столицу, молодые семьи.

«С прошлого года увеличилось количество арендаторов из России. Приезжают не только топ-менеджеры, но и люди рабочих профессий. Видимо, поэтому в объявлениях о сдаче квартир все чаще стало всплывать указание "сдаю только лицам славянской внешности" или "не иностранцам"», – рассказывает Андрей Чернышев.

По его словам, рынок аренды сейчас сбалансирован. И хоть собственники не испытывают проблем со сдачей, величина спроса корректируется не количеством желающих, а их финансовыми возможностями.

«Из-за постоянно растущих цен некоторые молодые семьи не могут позволить себе ни покупку квартиры, ни ее аренду. В такой ситуации им проще остаться жить с родителями. Плюс ипотека сейчас стала более доступной», – обращает внимание собеседник.

С октября-ноября банки начали снижать ставки. Покупка квартиры стала чуть более доступной и это позволило некоторым арендаторам уйти с рынка.

Новых квартир становится все больше

По наблюдениям эксперта, в этом году рынок вырос и помолодел. В Беларуси активно строятся новые дома, и в последнее время достаточно много квартир приобретается именно с целью последующей сдачи в аренду.

«Такая тенденция повышает планку для всех собственников квартир. Например, те, кто сдают метры в старом жилом фонде, вынуждены делать косметический ремонт, чтобы соответствовать рыночному предложению. В ином случае – нужно будет уступать в стоимости», – подчеркивает Андрей Чернышев.

Он спрогнозировал, что наполнение рынка новыми квартирами продолжится, но немного уменьшится.

«Сейчас предложение новостроек сужается и цены очень сильно выросли. Покупатели-инвесторы чаще обращают внимание на вторичный рынок, но не на "хрущевки", а на дома, которым 5-15 лет. Как правило, они продаются с хорошим ремонтом и сразу готовы к сдаче», – добавляет замдиректора по аналитике портала Realt.

Что по ценам

Андрей Чернышев отметил, что на сегодня количество собственников, которые привязывают стоимость аренды к доллару, и тех, кто указывает цену в белорусских рублях, примерно одинаково. Но все же чаще можно встретить именно цены в долларах.

Средние цены по рынку на аренду квартир в Минске выглядят сейчас так: однокомнатные – $440, двухкомнатные – $640, трехкомнатные – $850, а четырехкомнатные – ближе к $1500.

«Поначалу эти цифры могут шокировать. Однако не стоит забывать, что на среднюю стоимость влияют дорогие локации, в частности Дрозды, ул. Жасминовая и другие. Бюджетные варианты на рынке все еще есть», – уверяет собеседник.

Подуставшие квартиры с простым ремонтом и вдали от центра будут стоить значительно дешевле. Однушки такого формата можно найти за $270-300, двушки – от $400, а трешки – от $500 и выше. Более-менее аккуратные однушки будут стоить от $300.

Самые бюджетные предложения традиционно находятся в Заводском (в зависимости от локации), Ленинском и Партизанском районах.

Какие квартиры ищут чаще всего

В этом году большим спросом пользовались однушки (60% от всего рынка арендных квартир). Причем квартиры рассматривают разного формата – от совсем компактных студий в 25 метров до очень просторных в 45 «квадратов».

«Базовый запрос арендаторов – квартира с необходимой мебелью и пускай не новой, но рабочей техникой. В них должны быть: холодильник, плита, чайник, микроволновка, стол, стулья, спальные места, стиральная машина», – перечисляет замдиректора по аналитике портала Realt.

Еще один важный фактор – близость к метро и инфраструктура.

«По заданным параметрам арендаторы чаще всего рассматривают ЖК "Минск-Мир" и жилые комплексы с развитой инфраструктурой – от ЖК "Мегаполис" рядом с "Малиновкой" до свежих домов в окружении "Каменной Горки"», – отмечает эксперт.

При этом в более дорогом сегменте «комфорт» по-прежнему востребованы такие удаленные от метро локации, как «Новая Боровая» и застройка микрорайона «Лебяжий».

Необычные варианты

Наряду с полностью обустроенными квартирами в 2025 году прослеживался необычный тренд на жилье без чистовой отделки в новостройках.

«В том же "Минск-Мире" появляются единичные предложения на студии без ремонта. Арендаторы могут сами сделать черновую отделку, развести электрику, поставить обогреватели и создать своеобразный жилой лофт. Этот формат пользуется спросом у молодежи и у тех, кому важнее низкая цена, удобная локация и вид из окна. Такая однушка стоит около $230, а двушка" – около 300», – рассказывает собеседник.

Также попадаются квартиры в новостройках, которые сдают под коллективное заселение. За одно койко-место в среднем просят от $130 в месяц.

«Часто арендаторы забывают, что найти хорошие квартиры по чуть более сниженным ценам можно в городах-спутниках Минска. Самый удобный по расположению вариант – Фаниполь. Он находится в 15 минутах от метро «Малиновка». Там новые дома, хорошая инфраструктура и нет проблем с парковкой», – отмечает замдиректора по аналитике портала Realt.

Сюда же можно отнести квартиры в Колодищах («Новой Боровой») и Боровлянах.

Когда лучше всего искать съемное жилье

Андрей Чернышев советует искать квартиру заблаговременно, лучше всего – за месяц. Это дает время оценить рынок, проанализировать цены и найти сбалансированный вариант, а не хватать первое попавшееся предложение.

«Чаще всего люди ищут жилье с апреля по ноябрь. А вот в зимние месяцы найти хорошую квартиру проще, так как конкуренция среди арендаторов ниже», – подчеркивает эксперт.

Многое зависит и от собственника: одни хотят сдать квартиру быстро, другие же могут долго выбирать жильцов и не торопиться со сдачей. Со второй категорией хозяев нужно тщательно обсуждать все условия заранее, чтобы избежать проблем в будущем.

Прогнозы на 2026 год

Замдиректора по аналитике портала Realt считает, что при условии сохранения текущей экономической стабильности (обменный курс, рост доходов, доступность кредитов), все текущие тренды продолжат развиваться.

«Рост стоимости аренды сохранится, но его темпы будут ниже, чем в 2024 году. Думаю, рост в ближайшие полгода возможен на уровне 4%, а за год – около 8%», – предполагает собеседник.

По его словам, приток арендаторов, в том числе из РФ, также продолжится, а наибольшим спросом будут пользоваться квартиры с косметическим ремонтом. При этом неухоженное жилье советского плана продолжит терять в цене и будет привлекать менее ответственных арендаторов.