Почем квадрат за кольцевой: ситуация на рынке загородной недвижимости

Сколько стоит купить дом или дачу под Минском и какие направления в топе – обсудили с аналитиком по недвижимости.

Жилье в Минске продолжает дорожать, и желающие обзавестись собственными квадратными метрами зачастую посматривают на недвижимость за МКАДом. Это хороший вариант для тех, у кого жилищный вопрос стоит особенно остро.

Каким выдался сезон 2025 года для рынка загородной недвижимости, сколько было совершено сделок, что с ценами и чего ждать покупателям и продавцам от 2026-го? Ответы в материале Times.by.

Дома в Минске

Начнем с того, что купить частный дом можно и в Минске, но порой данная процедура становится сложной и дорогой. Отчасти по этой причине продажи за 2025 год уменьшились: 135 индивидуальных домов против 166 за 2024-й. Средняя цена квадратного метра снизилась: год назад она была на уровне $1050, сейчас – $990.

«Небольшое снижение стоимости обусловлено особенностью выборки. Но почему уменьшилось число продаж в Минске? Связываю это с тем, что покупатели перекочевали на рынок многоквартирного жилья. Все-таки квартиры – наиболее ликвидный и удобный формат, в том числе для инвесторов», – поясняет заместитель директора по аналитике портала Realt.by Андрей Чернышев.

Эксперт признает: таунхаусы, коттеджи и прочие индивидуальные жилые строения в Минске зачастую переоценены, и это сильно сужает выбор покупателей. Но есть и бюджетные локации – район Зеленого Луга, Ангарской, Степянки, где можно купить дом или полдома по цене однокомнатной квартиры.

Как изменилась цена квадрата под Минском

Как ни крути, вариантов приобрести дом под Минском куда больше – от примитивных и доступных хат, требующих вложений, до элитных коттеджей.

Статистика продаж говорит о том, что рынок недвижимости Минского района в прошлом году был довольно активным: за весь 2025-й продано порядка 860 домов, что на 40 домов больше показателя 2024-го. А что с ценой?

«Средняя стоимость квадратного метра в Минском районе выросла на 30 долларов или 4% и составила $730», – приводит цифры аналитик.

Что касается всей Минской области, то за прошлый год было продано 5850 домов. Это на 8% или 450 домов больше, чем в 2024-м. Выросла и цена квадрата: в 2024 году она была на уровне $280, в 2025-м – $325.

Дачный вопрос

Формат сезонных домов, куда весной и летом можно приехать отдохнуть, в Беларуси по-прежнему актуален. Но в отличие от «круглогодичных» индивидуальных домов, продажи дач в Минском районе за прошлый год показали небольшой минус: 880 объектов против практически 900 в 2024-м.

В то же время в Минской области (грубо говоря, в радиусе 100 км от столицы) количество продаваемых дач за прошлый год увеличилось на 4% или 120 сделок. В результате совокупное количество проданных дач выросло до 2860.

«Подобные разнонаправленные динамики продаж по району и области отчасти демонстрируют смещение спроса к объектам подальше от столицы. Причина – желание купить более доступный по цене вариант, без потери качества (капитальности) объекта. Ведь стоимость дач за последний год выросла в среднем на 6%», – констатирует Чернышев.

Хотя, как пояснил собеседник, анализировать цены в этом сегменте бессмысленно, поскольку в садовых товариществах дома сильно отличаются по качеству, капитальности строения и местоположению. И очень многое будет зависеть от конкретной выборки предлагающихся на продажу или проданных объектов в конкретном месяце – где они располагалась и что из себя представляли.

«На их стоимость влияет много факторов, потому что дача – это не просто какой-то худо-бедный домик, как некоторые, возможно, представляют. Очень многие дома – дорогие: из срубов, блочные, кирпичные, с дизайном на участке и так далее. Цены здесь неоднородные», – отмечает специалист.

Какой дом можно купить за $20 тыс.

Андрей Чернышев уверяет: исходя из таких параметров – до $20 тыс. и до 50 км от Минска – можно рассчитывать на очень возрастной дом в деревне или дачном товариществе. Ни о каком централизованном газоснабжении речи идти не может, максимум – газ в баллонах. В лучшем случае это будут дома 1990-х годов: в основном старые деревянные, иногда – кирпичные или блочные.

«Больше всего на цену влияет локация – степень удаленности от столицы и удобство подъездных путей. Нередко бывает, что дачные товарищества расположены вроде бы в 30 км от МКАД, но последние 7 км до них – это «танковая» дорога по лесу, по которой и в сухое время года сложно проехать, не говоря уже о периоде распутицы. И все это будет влиять на стоимость», – излагает эксперт.

Цены на дома с газом и канализацией начинаются от $35 тыс. – это будут все те же возрастные постройки. Кроме того, часто бывает, что газ не подведен к строению, а проходит вдоль улицы. Процедура его подключения недешевая и ресурсоемкая в плане получения разрешений и всевозможных согласований, поэтому в большинстве случаев продавцы оставляют эти манипуляции будущим владельцам.

Где чаще всего покупают дома

Те, кто живет на постоянной основе в Минске, как правило, ориентируются на выезды из города, которые близко расположены к их загородной недвижимости. Но есть и те, кто подбирает конкретную локацию по конкретным параметрам. Например, могилевское/пуховичское/гомельское направления более равнинные; брестское и слуцкое – плодородные; мядельское, логойское, молодечненское – холмистые, озерные и очень живописные.

«У каждой локации есть свои особенности, и я рекомендую сперва рассматривать все направления. Определитесь, какие критерии для вас наиболее важны, после этого составьте шорт-лист самых-самых, исходя из стоимости, местоположения и других факторов», – говорит Андрей Чернышев.

Больше всего вариантов предлагают московское, логойское и молодечненское направления. Они же самые популярные, они же и самые дорогие.

Влияние «короны»

Пандемия коронавируса оказала большое влияние на загородную недвижимость. Многие горожане решили сменить каменные джунгли на деревенскую тишину и жить в гармонии с природой. Но сохраняется ли эта тенденция спустя четыре года после активного распространения ковида по всему миру?

«Коронавирус показал, что как это здорово – иметь домик в деревне или собственную дачу. Но такого тренда сейчас не наблюдается, а увеличение числа сделок с загородной недвижимостью, на мой взгляд, связано с подорожанием квартир в Минске», – обращает внимание аналитик.

По его словам, в доковидный период дачи воспринимались определенным пережитком прошлого. Были открыты границы, и люди могли ездить на отдых в любую точку земного шара. Но когда на чашу весов вставал выбор – купить домик в деревне и заморозить «энную» сумму денег или съездить в Турцию, обновить гардероб, купить машину, новую бытовую технику – многие отказывались от первой идеи.

«Ковид показал нам, что мегаполис может быть опасен, что границы могут быть закрыты, и в этот момент дачи стали очень популярны. Мое мнение: они будут востребованным вариантом недвижимости еще долгие годы», – подчеркивает собеседник.

Прогноз на 2026-й

Каким будет текущий год для рынка загородной недвижимости, сказать сложно. Но если учесть, что экономическая ситуация сохранится – спокойная, стабильная, с позитивными ожиданиями по части увеличения доходов у населения – продажи будут стабильными.

«Я думаю, что снижения количества продаж домов в Минске не должно быть, поскольку потенциала к росту цен уже нет. В районе и области цены, возможно, еще подрастут», – считает Чернышев.

И добавляет, что некоторые покупатели выбирают индивидуальные дома за кольцевой как альтернативу минским квартирам, которые за 2025 год прилично подорожали: вторичка на 22%, новостройки – на 25%. Эксперт ожидает, что в наступившем году жилье в Минске продолжит расти в цене, поскольку весь потенциал стоимости столичного метра еще не исчерпан. Но темпы роста точно будут меньше, потому что покупательская способность держится только на снижающемся долларе и доступных кредитах.

«То же самое касается дач – они будут продаваться. Вместе с тем, последние год-полтора мы видим, как на них поднимаются цены. Это происходит по объективной причине: не потому, что выросла стоимость квартир в Минске, а потому что увеличился интерес к дачам. Они стали востребованы», – резюмирует аналитик.