Как повысить стоимость жилья перед продажей – советы опытного риелтора

Как продать жилье подороже, на что обращать внимание во время покупки/продажи и как оценить стоимость квартиры с помощью ИИ – в материале Times.by.

Стоимость квартиры определяют разные факторы: качество ремонта, планировка, общее состояние дома и подъезда, местоположение, транспортная доступность, год постройки, этажность и вид из окна. Даже правильно составленное объявление влияет на конечную цену сделки.

Как сделать так, чтобы ваше объявление смотрелось выгодно, а квартира приобрела товарный вид – узнали у специалиста по недвижимости.

Какие факторы повышают стоимость жилья?

Последние несколько лет цены на жилую недвижимость в Беларуси – особенно в Минске – неумолимо растут. Влияние на это оказывают рост заработных плат, стабильный курс доллара, доступность кредитов, общая экономическая ситуация и, конечно, активный спрос: многие хотят жить в столице.

Хороший продавец стремится продать дороже – таков закон рынка. Вслед за новостройками, цены на которые уже давно улетели в космос, прилично подорожала вторичка. И вот почему.

«Новостройки растут в цене, потому что их становится меньше. Выбор сужается, и на этом фоне покупатели смотрят на новое жилье как на нечто вожделенное. Продавцы на вторичке ориентируются на новостройки, это усиливает эффект, и цены раздуваются на обоих рынках», – отмечает заместитель директора по аналитике портала Realt.by Андрей Чернышев.

Как оценить квартиру перед продажей?

Возникает вопрос: как самостоятельно оценить квартиру, чтобы ее стоимость выглядела адекватной и «правильной»? Белорусские эксперты по недвижимости провели исследование, в котором участвовало более 1 тысячи человек. Анкетирование содержало один вопрос: как, по вашему мнению, оценить стоимость квартиры перед продажей?

Большинство респондентов – 71% – ответили, что смотрят цены на похожие объекты, то есть мониторят объявления. Остальные ориентируются на экспертные мнения, изучают аналитику в цифрах, общаются с риелторами.

По его словам, от сильно «перегретой» стоимости на жилье еще никто не выигрывал, а такое понятие, как «торг до слез», на этом рынке неуместно. Если люди увидят, что цена значительно превышает реальную стоимость квартиры, они проигнорируют это объявление и будут искать другие варианты.

«Попробуйте предложить свою цену – пусть даже она будет значительно ниже заявленной. Возможно, продавец как раз и ждет такого подхода со стороны покупателей», – советует аналитик.

Как использовать ИИ для оценки недвижимости?

В октябре 2025 года Национальное кадастровое агентство запустило в опытную эксплуатацию сервис автоматической оценки рыночной стоимости квартир Минска на основе искусственного интеллекта. Система анализирует цены реальных сделок, учитывая множество факторов – локацию, площадь жилья, состояние квартиры, год постройки, материал стен, близость к метро и так далее.

Эксперты уверены, что новый инструмент позволит продавцам, покупателям, риелторам и другим участникам рынка недвижимости за несколько минут получать объективную оценку стоимости конкретной квартиры, а рынок жилья тем самым станет более прозрачным.

Еще одну модель оценки недвижимости запустил Realt.by. Ее особенность в том, что она рассчитывает не только ожидаемую цену квартиры по факту сделки, но также рекомендует стоимость для выставления на продажу, исходя из детальных характеристик жилого помещения и величины торга для него в конкретный момент времени.

«Все это дает продавцам четкое понимание о ценах и защищает от растягивания сроков продажи и необоснованных скидок», – подчеркивает Андрей Чернышев.

Как продать квартиру дороже?

По мнению специалиста по недвижимости, в выставляемой на продажу квартире должен быть сделан лаконичный косметический ремонт. В идеале такой, который позволит быстро и, главное, недорого обновить жилплощадь – в светлых тонах, без вычурных узоров и излишней индивидуальности.

«Задача ремонта – подойти максимальному количеству потенциальных покупателей. В то же время масштабный ремонт делать не стоит: вероятно, будущий владелец захочет переделать все под себя, и ваши затраты не окупятся», – отмечает Чернышев.

Собеседник обращает внимание: если вы собираетесь продавать квартиру без мебели, убедитесь, что после ее демонтажа стены, пол и потолки будут иметь товарный вид. Часто бывает, что там, где очень долго стоял диван или шкаф, остался заметный след в виде выцветших обоев или протертого пола. Такие мелочи будут влиять на стоимость для ряда покупателей.

«Поэтому нужен лаконичный и с минимальными затратами ремонт, который может дать прибавку к стоимости и окупить себя. Лакшери-ремонт никому не нужен», – добавляет он.

Насколько ремонт удорожает квартиру?

Эксперт уверяет: квартиры с современным лаконичным ремонтом продаются в среднем на $350 дороже за «квадрат». При этом сам ремонт может стоить $100–250 за метр. Соответственно, чистая прибыль – $100–250 на одном метре.

«Допустим, у вас однокомнатная квартира площадью 35 квадратных метров. С учетом ремонта ваш минимальный плюс может составить $3500», – говорит он.

Ежемесячно в Минске совершаются сделки с транзитом стоимости. Это значит, что квартиру купили, сделали в ней ремонт и продали дороже. Например, в сентябре таких сделок было 73.

«Как правило, подобные сделки совершаются с квартирами старого жилого фонда», – констатирует Чернышев.

Что такое хоумстейджинг?

В сфере маркетинга есть понятие «хоумстейджинг». Его смысл заключается в создании презентабельного вида жилья: кухни, на которой хочется готовить; спальни, в которой хочется отдыхать; гардеробной, в которой хочется устраивать домашние показы мод; гостиной, в которую хочется приглашать друзей.

Повысить презентабельность (а соответственно и стоимость) любого жилья могут несколько приемов хоумстейджинга. Один из них – генеральная уборка. Это не только вымытый пол и чистые окна, а полный клининг квартиры вплоть до плинтусов и розеток. Порядок, чистота и отсутствие неприятных запахов помогут продать квартиру быстро.

Следующий или попутный шаг – убрать из квартиры все лишнее. Это может быть старая мебель, личные вещи, средства личной гигиены, сувениры, фотографии, картины, ковры, одежда и так далее. При этом часть мебели и бытовой техники стоит оставить: будущий хозяин, рассматривая фотографии в объявлении, сможет лучше представить, в каком месте он будет засыпать под хороший фильм, а где готовить свои фирменные блюда.

Квартира будет более привлекательной, если уделить внимание мелкой эстетике – поставить вазу с цветами, застелить стол красивой скатертью, зажечь свечи или включить гирлянду. Это создаст ощущение уюта.

Как правильно оформить объявление о продаже жилья?

Финальный этап – создание объявления о продаже жилья. Важно, чтобы в нем были подчеркнуты сильные стороны квартиры, которые сразу заинтересуют потенциального покупателя (раздельный санузел, утепленный балкон, ухоженный подъезд, рядом супермаркет/школа/поликлиника и другое).

Чтобы понять, о чем писать, поставьте себя на место покупателей: например, если квартира однокомнатная, то на место молодой семьи без детей или одинокого парня/девушки; если двушка – на место семьи с ребенком. И подумайте, что для них будет важно при выборе, помимо конкретной локации в городе.

«Иногда встречаются объявления из разряда «трешка, пятый этаж, светлая, просторная, хорошо дышится, окна смотрят на храм». О чем оно? Не забывайте отмечать сильные стороны своей недвижимости. Кто знает, возможно, близкое расположение к детскому саду, школе, поликлинике или торговому центру выступят решающим фактором при выборе квартиры», – резюмирует собеседник.

И да: не забудьте сделать фото квартиры. Не обязательно быть профессиональным фотографом, чтобы они получились хорошими. Постарайтесь запечатлеть на них квартиру в максимально понятном для покупателей виде. А самые удачные, на ваш взгляд, снимки расположите в объявлении на первом и последнем местах – они больше всего запоминаются при просмотре.